Desalojo

Preguntas frecuentes

No. No necesita un abogado para ir a la corte. En California, hay cientos de miles de personas que van a la corte sin un abogado todos los años. Esto se llama representación "pro per" -- que es el término legal para una persona que se representa a sí misma sin un abogado. No obstante, algunos casos son complicados. Aquí es cuando un abogado puede ser muy útil.

Es posible que necesite un abogado si:

  • cualquier persona involucrada tiene un patrimonio con muchos activos;
  • cualquiera de las personas involucradas vive fuera de California;
  • hay otras actuaciones legales que se están llevando a cabo al mismo tiempo;
  • cualquiera de las personas involucradas tiene necesidades especiales (discapacidad física/emocional);
  • cualquiera de las personas involucradas es un miembro de las Fuerzas Armadas; o
  • cualquiera de las personas involucradas es indígena norteamericano (en cuyo caso se pueden llegar a aplicar leyes federales).

Los abogados están capacitados para investigar la intención de las leyes y las decisiones judiciales, y aplicar la ley a sus circunstancias específicas. Además de su capacidad para investigar las leyes, un abogado en general:

  • tendrá familiaridad con las reglas y procedimientos de la corte;
  • sabrá cuándo hará falta obtener testimonio, y cómo preparar a los testigos para un juicio;
  • sabrá cuándo hará falta obtener el asesoramiento de un experto, consultor o investigador, dónde encontrar a dicha persona y aproximadamente cuánto pagarle; y
  • tendrá experiencia con las distintas estrategias para presentar en forma efectiva un caso ante la corte.

Si no tiene dinero para contratar a un abogado, puede haber varias opciones para obtener ayuda.

  1. Cada corte superior de California cuenta con ayuda legal disponible para casos de derecho familiar y reclamos menores. Varias cortes superiores también pueden ayudarlo con otros temas legales. Determina cuáles son los servicios disponibles en su corte.
  2. Muchas ciudades de California tienen oficinas de ayuda legal. Las agencias de ayuda legal son organizaciones sin fines de lucro que brindan servicios legales gratuitos a personas por debajo de un cierto nivel de ingresos. Encontra las oficinas de ayuda legal en su zona y averigua qué áreas del derecho cubren.
  3. Si usted no tiene mucho dinero pero la otra parte sí lo tiene, la corte puede ordenarle a la otra parte que pague una parte de los honorarios de su abogado. (Tiene que averiguar por esto en la corte. No es un proceso automático.)
  4. Muchos colegios de abogados tienen paneles de medios modestos, que están compuestos por abogados que cobran honorarios reducidos en ciertos tipos de casos. (Para esto, averigüe dónde está su colegio de abogados local y pida ayuda.)
  5. Quizás pueda encontrar un abogado que lo asesore para representarse a sí mismo (esto se llama "entrenar") o que solo se haga cargo de las partes más complicadas de su caso (y le cobre solo por ellas). Esto se llama "representación de alcance limitado" o "servicios legales desagrupados". (Su colegio de abogados local puede tener una lista de abogados que dan representación de alcance limitado.)

En general los abogados se especializan en una cierta área del derecho. Se pueden especializar en derecho civil o penal, derecho de quiebras, derecho de ancianos, derecho familiar, etc. Cuando consulte con un abogado, es importante saber cuál es su especialidad.

NOTA: Un abogado no puede representarlo en la corte de reclamos menores, pero pueden ayudar a prepararse para su caso.

Si decide contratar a un abogado, es importante que sepa:

  • qué va a pagar;
  • cuánto le costará, y
  • cuándo tendrá que pagar su cuenta.

Quizás le convenga hablar con varios abogados antes de contratar a uno.

También puede encontrar abogados en las páginas amarillas de su directorio telefónico o en la Internet.

En acuerdos de alquiler residenciales normales, la ley de California le impone una serie de deberes al propietario y otra serie de deberes al inquilino. (Ver Código Civil de California, sección 1941)   Entre ellos se encuentran:

Las responsabilidades normales del propietario:

  • Proteger el techo y las paredes externas contra el agua y la intemperie; las ventanas y puertas no pueden estar rotas.
  • Sistemas de plomería o gas que cumplan con las leyes aplicables al momento en que fueron instalados, mantenidos en buenas condiciones de funcionamiento.
  • Suministro de agua fría y caliente, con sus artefactos correspondientes.Tiene que estar conectado a un sistema de aguas residuales aprobado conforme a la ley.
  • Sistema de calefacción que cumpla con las leyes aplicables al momento de su instalación, mantenido en buenas condiciones de funcionamiento.
  • Iluminación eléctrica con cables y equipos eléctricos que cumplan con las leyes aplicables al momento de su instalación, mantenida en buenas condiciones de funcionamiento.
  • Los edificios y predios que están bajo control del propietario deben estar limpios, en condiciones sanitarias y libres de escombros, suciedad, desperdicios, basura, roedores y otros animales dañinos.
  • Una cantidad adecuada de recipientes para colocar basura y desperdicios, limpios y en buen estado.
  • Pisos, escaleras y barandas mantenidas en buenas condiciones.

Las responsabilidades normales del inquilino:

  • Mantener la parte de la propiedad que ocupa en estado limpio y sanitario, en la medida que lo permitan las condiciones del predio.
  • Eliminar los desperdicios, basura y otros residuos de su unidad de vivienda de manera limpia y sanitaria.
  • Usar y operar todos los artefactos eléctricos, de gas y de plomería en forma adecuada, y mantenerlos en estado limpio y sanitario, en la medida que su condición lo permita.
  • No permitir que ninguna persona destruya, mutile, dañe o quite cualquier parte de la unidad de vivienda o sus instalaciones, equipos o accesorios.  Tampoco el inquilino podrá hacer ninguna de estas cosas.
  • Vivir en el predio como si fuera su casa, usando para vivir, dormir, cocinar o comer sólo los lugares diseñados al efecto o cuyo propósito es que sean usados para ese fin.

Un juicio de retención ilícita (también llamado desalojo residencial) es un acto procesal que el propietario inicia en la corte para tratar de conseguir que un inquilino deje su unidad de alquiler y/o le pague el alquiler atrasado.

Un propietario puede tratar de desalojar a un inquilino si éste:

  • no paga el alquiler,
  • viola un término del contrato de alquiler (como tener una mascota cuando el contrato tenía una cláusula que lo prohibía) o
  • perturba repetidamente a otros inquilinos o vecinos.

Para poder desalojar legalmente a un inquilino, un propietario tiene que hacer dos cosas:

  • el propietario le tiene que dar al inquilino un aviso específico, adecuado y escrito de sus intenciones, y
  • después que venció el periodo indicado en el aviso, el propietario tiene que presentar documentos ante la corte para obtener una orden permitiendo al alguacil que saque al inquilino de su vivienda.

El inquilino puede responder y comparecer ante la corte para presentar su posición sobre el desacuerdo.

NO se debe usar un juicio de desalojo si:

  • el inquilino quiere que el propietario arregle algo en su departamento;
  • el inquilino ya dejó la unidad de vivienda pero le debe todavía dinero de alquiler al propietario;
  • hay problemas de propiedad o fraude que complican la situación;
  • o hay cualquier otro problema que no tiene que ver con el propietario tratando de desalojar al inquilino.

En general este tipo de problema se resuelve en la corte de reclamos menores.

Se pueden producir disputas entre propietarios e inquilinos por muchas razones, y muchas pueden terminar en un juicio si las partes no pueden resolverlas.

Los casos de "retención ilícita" sólo se usan para resolver un tipo de problema: cuando el propietario quiere desalojar al inquilino.

En los casos de retención ilícita, la unidad de alquiler puede ser:

  • un departamento
  • casa
  • dúplex
  • condominio o
  • habitación

que el propietario le alquila al inquilino para que viva en él.

No obstante, los casos de retención ilícita NO SE PUEDEN USAR si alguien vive en:

Hoteles y moteles

Los residentes de un hotel o motel no tienen los derechos de un inquilino en ninguna de las siguientes circunstancias: 

  • Viven en un hotel, motel, club residencial u otro albergue por 30 días o menos, y su alojamiento está sujeto al impuesto estatal sobre alojamiento en hoteles.
  • Viven en un hotel, motel, club residencial u otro albergue por más de 30 días, pero no han pagado todos los cargos por el cuarto, y otros cargos afines, al día 30.
  • Viven en un hotel o motel al que el gerente tiene derecho de acceso y control, y se cumplen todas las siguientes condiciones:
    • El hotel o motel permite el alojamiento por periodos menores a siete días.
    • Se brindan todos los siguientes servicios a todos los residentes:
      • una caja de seguridad a prueba de incendios para uso de los residentes;
      • un servicio telefónico central;
      • servicio de mucama, correo y comida en el cuarto; y
      • servicio de comida provisto por un establecimiento de comida que se encuentra en o junto al predio del hotel o motel, y que se opera en conjunto con el hotel o motel.

Si una persona vive en una unidad tal como se describe más arriba, no es legalmente un inquilino, es un huésped.Por lo tanto, no tiene los mismos derechos que un inquilino.Por ejemplo, el propietario de un hotel puede impedirle la entrada a un huésped que no pagó su cuarto a tiempo, mientras que el propietario tendría que iniciar un caso formal del desalojo para desalojar a un inquilino que no pagó a tiempo.

Hoteles residenciales

Un hotel residencial es cualquier edificio que tenga seis o más habitaciones para huéspedes, o cuartos con cocina, los cuales están diseñados, usados, alquilados u ocupados con el fin de dormir, y que constituyen la residencia primaria de dichos huéspedes.

Si una persona vive como huésped en un hotel residencial que es su residencia principal, tiene los mismos derechos que un inquilino.El propietario de un hotel residencial no puede legalmente pedirle a un huésped que se vaya, o que deje el hotel y se vuelva a registrar antes de que pasen 30 días, si el propósito del propietario es impedir que el huésped adquiera los derechos de un inquilino.

Pensionista único en una residencia privada

Un pensionista es una persona que vive en una habitación de una casa donde vive su propietario. El propietario puede entrar en todas las áreas ocupadas por el pensionista y tiene control general de la casa. La mayoría de los pensionistas tienen los mismos derechos que los inquilinos.

No obstante, en el caso de un pensionista único de una casa donde no hay otros pensionistas, el propietario puede desalojar al pensionista sin iniciar un caso formal de desalojo.El propietario puede darle al pensionista un aviso por escrito indicando que el pensionista no puede seguir usando el cuarto.El periodo indicado en el aviso tiene que ser el mismo que el periodo de tiempo entre pagos de alquiler (por ejemplo, 30 días).Cuando el propietario le ha dado al pensionista el aviso apropiado y haya vencido el plazo, el pensionista no tendrá ya el derecho de permanecer en la casa del propietario y podrá ser echado como si fuera un intruso.

Vivienda transitoria

Algunos inquilinos son residentes de "viviendas transitorias", que brindan albergue a personas que no tienen hogar por periodos de 30 días a 24 meses. Los residentes de viviendas transitorias, y los desalojos de los mismos, están cubiertos por reglas especiales.

Parques de casas móviles y vehículos recreativos

Los parques de casas móviles y vehículos recreativos se rigen por reglas especiales que no se describen aquí (ver la Ley de Residencia en Casas Móviles o la Ley de Alojamiento en Parques de Vehículos Recreativos, Código Civil 799.20).

De acuerdo a la ley de California, un propietario NO PUEDE tomar medidas por su cuenta para forzar a un inquilino a que abandone su propiedad.

Por ejemplo, el propietario no puede desalojarlo:

  • sacándolo por la fuerza o cambiando el cerrojo;
  • cortando servicios, como agua o electricidad;
  • quitando las ventanas o puertas exteriores;
  • o confiscando (tomando) las pertenencias del inquilino.

El propietario TIENE que usar los procedimientos legales (el proceso de “retención ilícita”) para desalojar al inquilino.

Si el propietario usa métodos ilícitos para desalojar a un inquilino:

  1. el propietario puede ser responsable por los daños causados al inquilino; 
  2. y también puede tener que pagar una multa de hasta $100 por día durante el plazo en que el propietario usó métodos ilícitos. (Ver Código Civil de California, sección 789.3)

Si un propietario está pensando en pedirle al inquilino (o inquilinos) que abandone(n) su propiedad, TIENE que escribirle(s) explicando sus planes.

Si el propietario cree que la situación es tan seria que sólo se podrá resolver en la corte, tiene que:

  • darle al inquilino un tipo de aviso específico para su situación;
  • seguir los requisitos y procedimientos legales para garantizar que el inquilino reciba el aviso;
  • esperar para ver si el inquilino cumplió con la solicitud del propietario.

Hay distintos tipos de avisos:

Aviso de 3 días de pagar el alquiler o desalojar
Éste es el tipo de aviso más común, que se da cuando el inquilino se ha atrasado en sus pagos del alquiler.

Aviso de 3 días para cumplir el contrato o desalojar
Este tipo de aviso se usa cuando el inquilino está violando los términos del acuerdo de alquiler y el problema se podría resolver. Por ejemplo, un inquilino podría estar usando el predio para un propósito que está prohibido bajo los términos del contrato; estar subalquilando el departamento a otra persona; no estar manteniendo o haciendo reparaciones en el predio; alterar el predio; o no pagar las multas por pago atrasado o un alquiler vencido.

Aviso de 3 días para desalojar
Normalmente, un propietario usará este tipo de aviso si se produjeron múltiples casos de mala conducta por parte del inquilino. La mala conducta tiene que amenazar la salud y seguridad de alguien, estigmatizar el predio o reducir sustancialmente el valor de la propiedad.

Aviso de 30 días para desalojar
Normalmente, si el inquilino tiene un contrato de alquiler por menos de un año (típicamente de mes a mes), el propietario puede usar este tipo de aviso para dar por terminado el contrato sin necesidad de dar una razón.

Aviso de 60 días for para desalojar
Si el inquilino ha estado alquilando por más de un año, el propietario puede usar este tipo de aviso para dar por terminado el contrato de alquiler, sin necesidad de dar una razón. 

Aviso de 90 días para desalojar
Si el inquilino vive en una vivienda subsidiada por el gobierno federal o estatal, el propietario tiene que darle al inquilino un aviso por escrito de 90 días dando por terminado el arriendo y explicando por qué se termina el arriendo.

NOTA: Hay requisitos y procedimientos legales que el propietario tiene que cumplir para darle aviso a su inquilino. Esto se llama "entrega legal."

Normalmente, un propietario le tiene que dar al inquilino un “aviso específico, adecuado, escrito” de su intención de desalojarlo si no pagó el alquiler o no resolvió los problemas nombrados.

Sin embargo…
Hay algunas situaciones en que el propietario no tiene que cumplir con los procedimientos estándar de dar “aviso” antes de presentar un juicio por “retención ilícita” (desalojo):

1.  Vencimiento de un “contrato de alquiler por plazo fijo”
Los “contratos de alquiler por plazo fijo” indican la fecha de su vencimiento y las condiciones bajo las que pueden ser extendidos. Si el inquilino tiene un contrato de alquiler por plazo fijo que venció, y no fue extendido, el propietario puede presentar un caso de retención ilícita inmediatamente, sin necesidad de darle antes un aviso al inquilino.

  • El propietario no puede aceptar el pago de un alquiler para cubrir el tiempo que trascurrió después del vencimiento del contrato. Si acepta el pago, será como si se hubiera firmado otro contrato de alquiler.
  • En los casos de algunas viviendas subsidiadas, incluyendo las que aceptan pagos con vales de Sección 8, el propietario tiene que dar aviso si no tiene intención de renovar el contrato de alquiler. En ciertos casos hay que dar un aviso de 90 días. (Ver el Código Civil de California, sección 1954.535

2.  Aceptación del “aviso por escrito del inquilino de dar por terminado el contrato”
“Los contratos de alquiler continuos” le dan tanto al propietario como al inquilino la opción de dar por terminado el alquiler haciendo conocer su intención por medio de un aviso escrito en un plazo específico de tiempo. Si el inquilino le da al propietario un aviso de su intención de dejar la vivienda, y el propietario lo acepta, pero el inquilino no abandona su vivienda en la fecha indicada, el propietario podrá presentar un caso de retención ilícita inmediatamente, sin darle aviso previo al inquilino.

  • El propietario no puede aceptar el pago de alquiler para cubrir el tiempo trascurrido después de la fecha de terminación.Si lo hace, es como si hubiera firmado un nuevo contrato de alquiler.

3.  Desalojo de persona que ocupa el predio como sirviente, empleado, agente o licenciado
Si el inquilino ocupó la vivienda como sirviente, empleado, agente o licenciado del propietario, y el propietario no creó una relación normal de propietario-inquilino aceptando el pago de un alquiler, el propietario puede presentar un caso de retención ilícita inmediatamente después que dicha relación haya terminado.

4.  Abandono
Si el alquiler ha vencido por al menos 14 días consecutivos y el propietario cree razonablemente que el propietario abandonó la unidad de arriendo sin notificarlo, esto se llama abandono. En ese caso, el propietario le tiene que dar al inquilino un aviso específico de su intención de desalojarlo. El aviso tiene que:

  • ser por escrito;
  • tener por título: “aviso de abandono presunto”;
  • indicar el nombre de la(s) persona(s) a quien(es) va dirigido;
  • indicar la dirección de la unidad de arriendo;
  • especificar una fecha de vencimiento para el contrato de alquiler por lo menos 15 días después de haberse hecho la entrega legal personal del aviso, ó 18 días después de la entrega legal por correo. El aviso tiene que ser firmado y fechado por el propietario.

Si alguien compra una propiedad en una subasta hipotecaria, pero la propiedad está ocupada por su dueño anterior o sus inquilinos, el nuevo propietario no puede simplemente mudarse a su propiedad.El nuevo propietario tiene que notificar de su intención a los ocupantes actuales. El aviso tiene que:

  • ser por escrito;
  • estar titulado “Aviso de 30 días para desalojar”, si los ocupantes son los dueños anteriores de la propiedad;
  • estar titulado “Aviso de 3 días para desalojar”, si los ocupantes son inquilinos de los dueños anteriores de la propiedad;
  • indicar el nombre de las personas a quienes va dirigido;
  • indicar la dirección del predio;
  • indicar que se debe abandonar el predio al finalizar el plazo del aviso.

El aviso tiene que estar firmado y fechado por el nuevo propietario.

En algunos casos, el propietario puede dar más de un tipo de aviso para informar al inquilino sobre su intención de desalojarlo.

Por ejemplo:

  • Si el inquilino paga siempre su alquiler atrasado, la próxima vez que pague con atraso el propietario le puede enviar un “Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar” y un “Aviso de 30 días para desalojar”.
    • En ese caso, si el inquilino que no paga su alquiler en 3 días, el propietario puede presentar un caso de “retención ilícita” al finalizar dicho periodo.
    • No obstante, si el inquilino paga el alquiler en el plazo de 3 días, igual tendrá que dejar la unidad de arriendo debido al aviso de 30 días.

Frecuentemente el propietario contratará a un agente inmobiliario o administrador de propiedades para que se encargue de administrar la unidad de arriendo.Este agente o administrador está contratado por el propietario y es su representante.

En la mayoría de los casos el inquilino puede tratar directamente con el agente inmobiliario o administrador de propiedades, como si fuera el propietario.Por ejemplo, si el inquilino va a dejar la propiedad, puede darle el aviso al agente inmobiliario o administrador de propiedades.

El nombre, dirección y número de teléfono del administrador y del propietario del edificio (o de la persona autorizada a recibir avisos legales en nombre del propietario) deben estar incluidos en el acuerdo de alquiler o arriendo, o deben estar colocados en un lugar visible de la unidad de arriendo o del edificio.

Pueden producirse disputas entre propietarios e inquilinos por muchas razones. Por ejemplo, puede haber un desacuerdo sobre un aumento del alquiler, sobre quién es responsable por hacer reparaciones o sobre la devolución de un depósito de seguridad. En todos estos casos hay maneras de resolver el conflicto sin necesidad de ir a la corte.

Primero, las partes involucradas deberían hablar entre sí con calma.Quizás una de las partes esté dispuesta a corregir el problema o encontrar una solución una vez que comprenda la posición de la otra.

Ambas partes tienen la obligación de hablar de buena fe y negociar en forma equitativa. En otras palabras, tanto el propietario como el inquilino se tienen que tratar de forma honesta y razonable.He aquí algunas cosas a tener en cuenta:

  • Cada persona tiene derechos y responsabilidades conforme a la ley federal, estatal y local.
  • Los términos del acuerdo de alquiler o arriendo deben ser claros y no tener ambigüedades.
  • Trate de mantener las líneas de comunicación abiertas.Si hay un problema, trate de resolverlo platicando.
  • Si no puede resolver el problema conversando, cada persona podría escribirle una carta a la otra describiendo el problema desde su punto de vista y explicando lo que quiere que la otra parte haga.
  • Sería bueno que se conserven copias de toda correspondencia y notas de todas las conversaciones mantenidas.Por ejemplo, sería conveniente que el propietario conserve una copia de una solicitud de reparación y anote cuándo y cómo se reparó el problema.

Si el propietario y el inquilino no pueden ponerse de acuerdo, pero no quieren recurrir a la corte, pueden probar la mediación por una tercera parte neutral.  A diferencia de un juez, el mediador no tiene ningún poder para imponer una decisión, sino que simplemente trabaja con ambas partes para encontrar una solución mutuamente aceptable de la disputa.

La mediación es menos costosa, más rápida y causa menos estrés que ir a la corte. Puede encontrar servicios de mediación en las páginas amarillas de su directorio telefónico, bajo "Mediation Services" (Servicios de mediación), y también muchas veces a través de programas comunitarios.

Un juicio de "retención ilícita" (también llamado desalojo) es un acto procesal que el propietario inicia en la corte para tratar de conseguir que su inquilino deje su unidad de arriendo y/o le pague el alquiler atrasado.

Un propietario no puede presentar una demanda contra el inquilino en la corte hasta el día posterior al plazo dado al inquilino por el aviso, siempre y cuando el inquilino no haya realizado lo solicitado por el propietario.

Obtenga información sobre el aviso que el propietario le tiene que dar al inquilino.

Se pueden usar las siguientes reglas para determinar si ha finalizado el periodo del aviso.

  • Comienzo del periodo del aviso – El periodo del aviso comienza el día posterior a que se haga la entrega legal apropiada al inquilino.
  • Fines de semana y días feriados – Los fines de semana y feriados judiciales cuentan para el plazo del aviso, excepto cuando son el último día de cumplimiento.

Por ejemplo:

  • Si se hace la entrega legal de un "Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar" un viernes, el fin de semana cuenta para el plazo del aviso porque el tercer día no es ni el sábado ni el domingo. El lunes también cuenta (a menos que sea un feriado judicial).Por lo tanto, en los casos en que se hace la entrega legal de un aviso de 3 días en un viernes, la demanda en general se puede presentar el martes siguiente.
  • Si se hace la entrega legal de un "Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar" en un miércoles, el último día de cumplimiento cae en sábado. No obstante, los sábados y domingos se consideran feriados judiciales, así que no cuentan como último día de cumplimiento. Por lo tanto, en los casos en que se hace la entrega legal de un aviso de 3 días en un miércoles, la demanda no se puede presentar hasta el martes siguiente.
  • Si un propietario hizo la entrega legal de un "Aviso de 30 días para desalojar" al inquilino, no podrá presentar una demanda antes de que hayan vencido los 30 días. La demanda sólo se podrá presentar a partir del día 31.

Los casos de retención ilícita se tienen que presentar en la corte que tiene jurisdicción sobre el lugar donde se encuentra la propiedad alquilada.

1.  ¿Quién es “el demandante”?

En la mayoría de los casos “el demandante” es el propietario. No obstante, cualquier persona que tenga el derecho legal a tomar posesión inmediata de la unidad de arriendo puede presentar una demanda de retención ilícita.

  • Una persona puede ser el “propietario” sin ser el dueño de la unidad de arriendo.Por ejemplo, si el inquilino primario subalquila el predio, o una porción del mismo, entonces será el “propietario” para el subinquilino y podrá presentar una demanda de retención ilícita contra el subinquilino.
  • En forma similar, si el dueño del predio autoriza a una compañía de administración a firmar contratos en su propio nombre, entonces la compañía de administración será “el propietario” y podrá presentar una demanda de retención ilícita.
  • No obstante, si la compañía de administración firmó el contrato en nombre del dueño, éste será el propietario y deberá aparecer en el caso como demandante.

2.  ¿Quién es “el demandado”?

El demandado es la persona a quien el demandante quiere desalojar de la unidad de arriendo (el inquilino).El demandado debe vivir actualmente en la unidad.

  • El demandante debe hacer todo el esfuerzo posible para nombrar como demandados a todas las personas que ocupan el predio, porque puede ser difícil hacer cumplir el fallo contra alguien que no esté específicamente nombrado como demandado.
  • No es necesario nombrar a menores de 18 años de edad como demandados.

Normalmente, el propietario habrá firmado un acuerdo de alquiler o arriendo con el inquilino y sabrá cómo se llama.No obstante, puede haber situaciones en que el inquilino permite a otros adultos que vivan con él, y el propietario no sabrá sus nombres.

El propietario tiene varias opciones para tratar con los ocupantes adultos de la unidad de arriendo que no fueron nombrados en la demanda de retención ilícita.(El propietario podría consultar a un abogado para decidir qué opción le conviene más.)

1.  No hacer nada. Si el propietario no hace nada, aunque gane el juicio de retención ilícita contra los inquilinos nombrados en la demanda, es posible que el fallo no sea de cumplimiento obligatorio para los ocupantes no nombrados. Como consecuencia, cuando el alguacil coloque el aviso de desalojo en la propiedad, los ocupantes no nombrados podrán presentar un Reclamo de derecho de posesión  espués de la audiencia. Esto puede demorar el proceso de desalojo.

2.  Hacerles la entrega legal de los documentos del caso. El propietario puede entregar legalmente a los ocupantes no nombrados una copia de la “Citación”, la “Demanda” y el “Reclamo de derecho de posesión previo al fallo”.  (Ver Cómo empezar, para propietarios.)  Los ocupantes no nombrados tendrían entonces el derecho de sumarse al juicio como demandados, presentando un Reclamo de derecho de posesión en un plazo de 10 días de haber recibido la entrega legal.Si no ejercitan este derecho, el fallo será de cumplimiento obligatorio y no podrán presentar un reclamo de derecho de posesión después de la audiencia.La desventaja de este procedimiento es que puede resultar en una demora al comienzo del caso.

En la mayoría de los casos tendrá que pagar honorarios para presentar documentos ante la corte.

Si una persona no puede pagar las cuotas de presentación de la corte, puede presentar formularios y pedir permiso para no pagar parte o todas las cuotas y costos de la corte. Esto se llama una “exención” de cuotas, y puede obtener un paquete de formularios en la corte sin cargo, o también descargarlos de este sitio Web.

La elegibilidad para la exención de cuotas depende de los ingresos de su unidad familiar o si recibe ayuda pública. Si una persona solicita una exención de cuotas pero se determina que no está calificada, tendrá que pagar las cuotas de presentación correspondientes.

Para saber si está calificado para recibir una exención de cuotas, lea:

  • Hoja de información sobre la exención de cuotas y costos de la corte (formulario FW-001-INFO S

Si está calificado para recibir una exención de cuotas, seleccione el formularios que necesita.

TOME NOTA: Si recibe una exención de cuotas y después cobra dinero por haber ganado el juicio, es posible que tenga que pagar las cuotas que la corte le permitió no pagar.

Generalmente el único dinero que el inquilino puede pedir en un caso de retención ilícita es:

  • Costos de la corte y honorarios de abogado, si corresponde. ?

(Ver Código Civil de California, sección 1717)

Generalmente el único dinero que el propietario puede pedir en un caso de retención
ilícita es:

  • Alquiler atrasado (vencido); más 
  • El monto de dinero que el propietario podría haber recibido si le hubiera alquilado la unidad a otro durante el tiempo que el inquilino permaneció en ella en forma ilícita, si se probara en el juicio;
  • Costos de la corte y honorarios de abogado, si corresponde; y
  • Los costos de reparación, si el inquilino dañó el predio.

Si la corte determina que el inquilino actuó en forma maliciosa al no entregar la unidad de arriendo, o sea que el inquilino sólo se quedó en ella por malicia, rencor o para hacer sufrir al propietario, la corte puede también obligar al inquilino a pagar al propietario una multa de hasta $600. Esto se llama "daño estatutario por malicia."

(Ver el Código de Procedimientos Civiles de California, sección 1174(b))

1.  Entrega en persona
La “entrega en persona” es el método más común de hacer una entrega legal. El encargado de la entrega tiene que darle una copia de la Demanda y Citación al inquilino personalmente. Será efectiva en la fecha de entrega.

  • Un inquilino no puede evadir la entrega legal negándose a aceptar la “Demanda” y “Citación”.El encargado de hacer la entrega sólo necesitará identificarse, decirle al inquilino que le está entregando documentos legales, y dejar los documentos lo más cerca posible del inquilino.
  • Si el encargado de la entrega no puede establecer que la persona que se niega a recibir los documentos es el inquilino, puede proceder como si estuviera efectuando una entrega legal sustituida.
(Vea el Código de Procedimiento Civil de California, sección 415.10

2.  Entrega sustituida
No se puede hacer una “entrega sustituida” hasta que el encargado de la entrega haya hecho dos o tres intentos razonables de hacer la entrega legal en persona. La entrega se considera completa al 10º día después de haberla enviado por correo. Para hacer una entrega sustituida, el encargado de la entrega tiene que:

  • Entregar una copia de la “Demanda” y “Citación” a una persona adulta que no sea el inquilino y que parezca estar a cargo en la residencia u oficina del inquilino, y
  • Enviarle por correo al inquilino una copia de la Demanda y Citación al mismo lugar donde dejó la primera copia.

    (Ver el Código de Procedimiento Civil de California, sección 415.20

3.  Por correo con recibo de entrega
No se recomienda usar este método de entrega legal en casos de retención ilícita porque tarda mucho tiempo y en general no es efectivo. Exige que:

  • Se envíe una copia de la “Demanda” y “Citación” al inquilino junto con dos copias de un “Aviso y reconocimiento de recibo” (formulario POS-015) y un sobre estampillado con la dirección del propietario.La entrega legal se completará sólo si el inquilino llena el formulario de “Reconocimiento” y se lo envía de retorno al propietario.
  • Si el inquilino no firma y retorna el formulario de “Reconocimiento” en un plazo de 20 días, el propietario puede usar otro método de entrega legal y hacer responsable al inquilino por los costos adicionales, aunque el inquilino gane el caso.
(Ver el Código de Procedimiento Civil de California, sección 415.30)

4.  Fijación y correo
Este método de entrega legal se puede usar sólo en casos de retención ilícita, y sólo si el propietario solicita y obtiene una orden de la corte.

  • Una solicitud a la corte de permiso para proceder con el método de Fijación y correo tiene que incluir una “Declaración” del encargado de hacer la entrega legal que demuestre haber hecho intentos razonables y exhaustivos para entregarle los documentos al inquilino, ya sea por entrega “en persona” o “sustituida”.
  • Si la corte aprueba la solicitud, el encargado de la entrega podrá fijar una copia de la “Demanda” y “Citación” al predio alquilado por el inquilino, en un lugar donde con mayor probabilidad de pueda notar su presencia, y enviar otra copia por correo certificado a la última dirección conocida del inquilino.
  • La entrega legal será efectiva al 10º día de la fijación y envío por correo.
(Ver el Código de Procedimiento Civil de California, sección 415.45)

5.  Correo certificado
Sólo se admite este método de entrega legal en casos de retención ilícita, y sólo si el propietario entregó al inquilino por escrito un “Aviso de abandono presunto” y el inquilino le entregó al propietario por escrito un “Aviso de intención de no abandonar”.

  • El encargado de la entrega puede enviar la “Demanda” y “Citación” al inquilino por correo certificado a la dirección que aparece en el “Aviso de intención de no abandonar” dado por el inquilino o, si no aparece una dirección en el aviso del inquilino, a la misma dirección donde se envió por correo o entregó personalmente el “Aviso de abandono presunto”.
  • Este método de entrega legal sólo es válido si se realiza en un plazo de 60 días de la fecha en que recibió el “Aviso de intención de no abandonar” del inquilino.
  • La entrega legal será efectiva al 10º día del envío por correo certificado.
(Ver el Código de Procedimiento Civil de California, sección 415.47)

La manera más común en que un inquilino puede responder a la "Demanda" por retención ilícita del propietario y a la "Citación" de la corte es presentando lo que se conoce como una "Respuesta." 

Se puede usar el formulario "Respuesta-Retención ilícita" (UD-105) del Consejo Judicial.  Este formulario se puede obtener en la oficina del secretario de su corte local, o haciendo clic en el número de formulario.

No obstante, dependiendo de los hechos del caso, el inquilino puede llegar a presentar otras respuestas legales a la "Demanda" del propietario que no sean una "Respuesta".
Por ejemplo:

Es importante, sin embargo, que el inquilino obtenga asesoramiento de un abogado antes de intentar estos procedimientos legales especiales.

La “Repuesta” más común utilizada por los inquilinos que reciben un aviso de desalojo es una “defensa afirmativa”, o sea una respuesta escrita a la demanda del propietario que presenta nuevos hechos o problemas.

  • Si un inquilino decide usar esta táctica legal, tiene que indicarlo en la “Respuesta” a la demanda del propietario, para que la corte lo tenga en cuenta en el momento del juicio.
  • El inquilino será responsable por probar cada uno de los puntos alegados.

La “defensa afirmativa” más común es la “falta de mantenimiento del predio” por parte del propietario.

El Código Civil de California, sección 1941 exige que los propietarios mantengan las unidades residenciales que alquilan en condiciones seguras y sanitarias. Además, las unidades tienen que cumplir con las normas del código de edificación y vivienda aplicables.Estas normas mínimas de salud y seguridad incluyen:

  • Protección efectiva del techo y las paredes externas contra el agua y la intemperie; las ventanas y puertas no pueden estar rotas.
  • Sistemas de plomería o gas que cumplan con la ley aplicable al momento en que fueron instalados, bien mantenidos y en buen estado de funcionamiento.
  • Suministro de agua aprobado bajo las leyes aplicables, capaz de entregar agua corriente fría y caliente, con los artefactos apropiados y conectado a un sistema aprobado de aguas residuales.
  • Sistema de calefacción que cumpla con la ley aplicable al momento de su instalación y mantenido en buenas condiciones de funcionamiento.
  • Iluminación eléctrica con cables y equipos que cumplan con la ley aplicable al momento de su instalación y mantenida en buenas condiciones de funcionamiento.
  • Predio limpio al comenzar el acuerdo de alquiler, libre de escombros, suciedad, desperdicios, basura, roedores y otros animales dañinos, al igual que las demás áreas controladas por el propietario.
  • Receptáculos de basura y desperdicios adecuados.
  • Pisos, escaleras y barandas mantenidas en buenas condiciones.

La “Repuesta” más común utilizada por los inquilinos que reciben un aviso de desalojo es una “defensa afirmativa”, o sea una respuesta escrita a la demanda del propietario que presenta nuevos hechos o problemas.

No obstante, hay otras razones por las que el inquilino puede usar una “defensa afirmativa”, como por ejemplo: 

  • Renuncia al aviso de desalojar:
    Si un propietario acepta el pago de alquiler de un inquilino después de haberle entregado legalmente un “Aviso de desalojar” de 3 días ó 30 días, puede existir una “renuncia al aviso”, lo que quiere decir que el propietario tiene que empezar el proceso de vuelta.
  • Violación del contrato de alquiler por parte del propietario:
    Si el propietario violó o trasgredió cualquier parte del acuerdo de alquiler al no cumplir con las obligaciones estipuladas en el mismo, el inquilino puede utilizar esta defensa afirmativa.
  • Falta de entrega legal del aviso de desalojar:
    Si el propietario no hizo la entrega legal del “Aviso” de 3 días ó 30 días en forma apropiada, o no dio el aviso estipulado en el acuerdo de alquiler, el inquilino puede utilizar esta defensa afirmativa.
  • Discriminación en contra del inquilino:
    La discriminación debido a raza, sexo, etnia, origen nacional, religión o discapacidad física o mental es ilegal.Si el propietario discriminó arbitrariamente contra el inquilino en violación de la constitución o las leyes de los Estados Unidos o California, o porque el inquilino es miembro de una clase protegida, el inquilino puede utilizar esta defensa afirmativa.
  • Desalojo como represalia:
    Si un inquilino denunció a su propietario a una entidad gubernamental o regulatoria por haber violado la ley, y el propietario lo desaloja debido a ello, el inquilino puede basar su defensa en un desalojo como represalia.
  • Compensación:
    Si un inquilino pagó alquiler de más previamente, puede tener derecho a usar una defensa de “compensación”.
  • Falta de crédito al inquilino por reparaciones efectuadas:
    Si el propietario no realizó las reparaciones necesarias al predio, y el inquilino estuvo forzado a realizarlas por sí mismo, y el monto de las reparaciones no excedió el monto mensual del alquiler, en ciertas circunstancias el inquilino puede deducir el costo de las reparaciones de su alquiler, entregando los recibos correspondientes al propietario. Si el inquilino dedujo el costo de las reparaciones del alquiler y el propietario no le acreditó las reparaciones, el inquilino puede usar esta defensa.
  • Control de alquileres:
    El control de alquileres fue abolido en su mayor parte en California, excepto en los parques de casas móviles y algunas viviendas federales.Si la unidad alquilada por el inquilino está bajo control de alquileres, y el propietario violó las cláusulas de control de alquileres, el inquilino puede utilizar esta defensa.

Si el inquilino recibe legalmente una copia de la “Demanda” del propietario, alegando que se encuentra en la unidad de arriendo en forma ilegal, y la “Citación” de la corte, tendrá sólo 5 días corridos, contando los sábados y domingos - pero excluyendo todos los demás feriados judiciales - para presentar una respuesta escrita ante la corte.

Además de presentar la “Respuesta” ante la corte, el inquilino tiene que entregar legalmente una copia de la respuesta al propietario, a la dirección que el propietario escribió en el rincón superior izquierdo de la “Demanda.”  No obstante, como ningún sistema de correo es perfecto, la única manera de saber si un inquilino presentó una respuesta es ir a la corte y examinar el expediente del caso.

Cómo calcular la fecha de vencimiento para que el inquilino responda:

Comienzo del periodo de respuesta:  El plazo de 5 días que tiene el inquilino para responder comienza el día posterior a la fecha en que recibió legalmente la Citación y Demanda. Los 5 días incluyen los sábados y domingos, pero excluye todos los demás feriados judiciales.

Entrega en persona: La entrega legal en persona será efectiva en la fecha de entrega. Por ejemplo, si el inquilino recibide personalmente la Citación y Demanda el 1er día del mes, el periodo de 5 días para responder comienza el 2 y finalizaría el 6.  Al 7º día del mes se puede suponer que el inquilino no va responder a la Demanda.

Otros tipos de entrega: La entrega legal sustituida y por fijación y correo no serán efectivas hasta el 10º día después de haber hecho el envío por correo.  Por ejemplo, si la Citación y Demanda son enviadas por correo el 1º del mes, la entrega legal no es efectiva hasta el 11, el periodo de 5 días para responder comienza el 12 y terminaría el 16.  Al día 17 del mes se puede suponer que el inquilino no va a responder a la Demanda.

Feriados y fines de semana:  Los fines de semana y días feriados cuentan para el periodo de 5 días para responder, excepto si caen en el 5º día. Por ejemplo, si la Citación y Demanda son entregadas en persona el lunes, el 5º día para responder caería el sábado. Como consecuencia, la fecha de vencimiento para responder se extiende hasta el lunes, y el primer día en que se puede suponer que el inquilino no respondió al aviso sería el martes.

Respuestas tardías:  Si pasó la fecha de vencimiento del inquilino para responder, el inquilino puede presentar una respuesta tardía, siempre y cuando el propietario no haya  presentado documentos ante la corte reclamando que no hubo respuesta (llamado "falta de comparecencia"). 

Si la respuesta y los documentos del propietario reclamando la falta de respuesta se presentan ante la corte el mismo día, serán procesados en el orden recibido. Si se reciben primero los documentos del propietario, se dictará la “falta de respuesta” (“falta de comparecencia”) y la respuesta del inquilino será rechazada. Si se recibe primero la respuesta del inquilino, la corte la aceptará, y negará la solicitud de falta de comparecencia del propietario.  El caso seguirá adelante.

Es muy importante que un inquilino responda al recibir legalmente una Citación y Demanda.

  • Si un inquilino no presenta su "Respuesta" a tiempo, puede perder el caso, ser desalojado, y su salario, dinero y bienes pueden ser embargados por el propietario sin aviso.
  • Aunque un inquilino tenga pensado dejar su vivienda, igual tiene que presentar una "Respuesta".
  • Si la demanda es contra más de un inquilino, cada uno de los inquilinos debe presentar una respuesta.(Un inquilino puede compartir un formulario de "Respuesta" con otro, pero cada uno de ellos debe firmar el formulario y pagar cuotas separadas.)

Si un inquilino no responde a la demanda al 5° día, el propietario puede presentar tres formularios ante la corte:

  • Petición de fallo por falta de comparecencia (formulario CIV-100
  • Fallo de posesión (formulario CP-105
  • Mandamiento de posesión (formulario EJ-130

Después de haber presentado estos 3 formularios ante la corte, la corte puede "dictar un fallo por falta de comparecencia", o sea decidir en favor del propietario porque el inquilino no presentó ninguna defensa, y emitir un "Mandamiento de posesión". Esto quiere decir que el inquilino puede ser desalojado.

  • El fallo por falta de comparecencia permite que el propietario pueda obtener posesión de su propiedad por medio de un "Aviso de desalojar" emitido por un alguacil.
  • El secretario le dará al propietario los documentos que tiene que llevar a la División Civil del Departamento del Alguacil para completar el desalojo.
  • El propietario no puede desalojar al inquilino por su propia cuenta.

Si venció el plazo para que el inquilino responda a la Citación y Demanda de retención ilícita, y el propietario no recibió una respuesta, puede pedirle a la corte que registre en el expediente que el inquilino no cumplió con su obligación legal. Para ello el propietario tiene que presentar los siguientes documentos:

  • Citación (formulario SUM-130) y
  • Demanda (formulario UD-100) con su
  • Prueba de entrega (formulario POS-010
  • Petición de fallo por falta de comparecencia (formulario CIV-100
  • Fallo de posesión del secretario (formulario CP10.5
  • Mandamiento de posesión (formulario EJ-130

Puede obtener estos formularios en la oficina del secretario o descargarlos haciendo clic en el número de formulario. Seleccione el formulario que necesita y siga el enlace para descargar o imprimirlo. También podrá llenar el formulario con su computadora y después imprimirlo. Los formularios están en formato PDF editable (o sea que los puede llenar en línea); necesitará el programa Adobe Reader para poder verlos. Puede descargar este programa gratis del sitio Web de Adobe

El secretario verificará que el plazo para responder haya vencido y que no se presentó una respuesta. Si todo esto es cierto, el secretario registrará en el expediente que el inquilino “no compareció”, es decir, que el inquilino no respondió.

NOTA:  Si uno o más inquilinos responden, pero no todos
A los fines de la “falta de comparecencia”, hay que tratar a cada inquilino por separado, es decir que hay que registrar en el expediente a cada uno de los inquilinos que no respondió.Por ejemplo, si el plazo para que un inquilino responda ya pasó, pero otro inquilino todavía tiene tiempo para responder, el propietario puede pedir la “falta de comparecencia” del inquilino al que se le venció el plazo.

Presentación y entrega legal:
El propietario tiene que presentar la “Petición de falta de comparecencia” en la oficina del secretario y enviar una copia por correo a cada inquilino a la misma dirección donde le entregó la Citación y Demanda.Después tiene que presentar un formulario de “Prueba de entrega”.

Efecto de la falta de comparecencia:
Si se dicta “falta de comparecencia” contra un inquilino, el inquilino perderá el derecho de oponerse a la solicitud de fallo judicial por parte del propietario.

Si el inquilino recibe legalmente una Citación y Demanda, y

  1. presenta una "Respuesta" apropiada y
  2. entrega legalmente la "Respuesta" al propietario y
  3. ha presentado una "Prueba de entrega"

- todo en un plazo de 5 días -

  • Para solicitar una audiencia de la corte, llene en línea, o descargue y llene a mano:
    • Solicitud para llevar el caso a juicio - Retención ilícita (formulario UD-150)
  • Presente la "solicitud" ante la corte.  

Cuando presente la solicitud, la corte programará el juicio a más tardar a 20 días de haberla presentado.

  • El formulario de la "solicitud" tiene que ser entregado legalmente a la otra parte.
  • Si no está de acuerdo con la información o las estimaciones dadas en la "solicitud" original, la otra parte tiene 5 días para presentar una "contrasolicitud" y entregarla legalmente.

Una vez que la corte haya fijado una fecha de juicio, le enviará un aviso por correo a todas las partes que tienen que comparecer. (Normalmente, este aviso será recibido en un plazo de una semana.)

Ambas partes de un caso de retención ilícita tienen derecho a un juicio por jurado.

Para solicitar un juicio por jurado, marque la casilla correspondiente en el punto 3 de la "Solicitud (o contrasolicitud) para llevar el caso a juicio - Retención ilícita".

  • Solicitud para llevar el caso a juicio - Retención ilícita (formulario UD-150

 La parte que solicita el juicio por jurado será responsable por pagar los primeros $150 de honorarios para el jurado 5 días antes de que empiece el juicio.

La corte proporciona intérpretes de idiomas extranjeros para casos de retención ilícita (desalojo residencial).

Para solicitar un intérprete, es necesario para completar el formulario MC-300e & s y presentarlo en la corte. Tambien, la corte proporcionará intérpretes de idioma mudo bajo pedido.

Para solicitar un cambio en su fecha de juicio, tiene que presentar ya sea:

  • una “Petición de aplazamiento” (solicitud de postergación); o
  • una “estipulación” escrita (acuerdo de ambas partes) apenas se sepa que hay que postergar el juicio.

Habrá que pagar una cuota significativa para cambiar la fecha de juicio. El secretario de la corte donde presente su pedido le dirá cuánto tendrá que pagar.

Si el propietario ya inició un caso de desalojo contra el inquilino, y el inquilino se muda antes del juicio y deja la propiedad ordenada y limpia, en general la demanda de retención ilícita se despedirá.

  • Si el propietario no despide el caso, el inquilino tendrá que comparecer ante la corte y explicar que ya se mudó. (Es conveniente que el inquilino saque fotos para mostrar la condición en que se encuentra la unidad de arriendo y demostrarle a la corte que la dejó ordenada y limpia antes de mudarse.)
  • Si el inquilino todavía le debe dinero al propietario por alquiler atrasado, el propietario puede hacerle juicio al inquilino por el dinero adeudado, aunque el inquilino ya se haya mudado.

Frecuentemente el inquilino está dispuesto a mudarse de la propiedad, pero simplemente necesita tiempo para encontrar otro lugar para alquilar.En ese caso, el propietario puede llegar a un acuerdo con el inquilino y despedir el juicio si el inquilino cumple con ciertas condiciones.

Para informarle a la corte de este acuerdo, el propietario tiene que presentar una:

  • Estipulación para publicar fallo (formulario UD-115

Para poder generar el acuerdo, ambas partes tienen que:

  • Ponerse de acuerdo en la fecha en que el inquilino se tiene que mudar (puede ser desde una semana hasta varios meses).
  • Ponerse de acuerdo en los términos de la permanencia del inquilino en la propiedad (el propietario tiene que acordar el monto de dinero que el inquilino debe pagar por el tiempo adicional que se va a quedar en la propiedad, y las fechas de pago).
  • Ponerse de acuerdo en las condiciones del “Despido y publicación de fallo”.(El propietario tiene que aceptar que, si el inquilino realiza los pagos estipulados y se muda de la propiedad a la fecha indicada, va a despedir el juicio. Normalmente, ambos lados tienen que pagar sus propios costos.

    Pero si el inquilino se atrasa en sus pagos o no se muda de la propiedad a tiempo, el propietario puede inmediatamente obtener un fallo presentando una Estipulación junto con una declaración jurada indicando que el inquilino violó los términos de la Estipulación).
  • No es necesario resolver las cuestiones de pago atrasado u otros daños que el inquilino pueda haber causado. Estos asuntos se pueden resolver más adelante o, de ser necesario, en un caso legal separado.

Si el propietario inicia una demanda de retención ilícita y después llega a un acuerdo con el inquilino antes de la audiencia, conferencia o juicio en la corte, el propietario tiene que informarle inmediatamente a la corte acerca del acuerdo (regla 225 de las Reglas de la Corte de California) (en inglés)

Para eso tiene que presentar un:

  • Aviso de acuerdo entre las partes (formulario CM-200
  • Si el acuerdo está condicionado al cumplimiento satisfactorio de términos que tardarán más de 45 días en cumplirse, el “Aviso de acuerdo entre las partes” tiene que especificar la fecha en que se va a presentar el despido.

1.  Para evitar desacuerdos futuros, sería conveniente que el propietario y el inquilino asienten los términos importantes por escrito, firmen el documento y distribuyan una copia a cada una de las partes.

Vea la Estipulación para publicar fallo de retención ilícita (formulario UD-115

2.  El propietario debe presentar ante la corte una Petición de despido (formulario CIV-110) después de que los términos se hubieran cumplido en su totalidad.

  • Si el acuerdo fue incondicional, el propietario tiene el deber de despedir el caso en un plazo de 45 días de la fecha del acuerdo.
  • Si el acuerdo fue condicional, la corte programará una revisión de despido aproximadamente 45 días después de la fecha de despido indicada en el aviso.
  • Si el propietario no hubiera despedido el caso a esa fecha, la corte lo despedirá al efectuar la revisión, a menos que haya una causa justificada para no hacerlo.

La Regla 1.100 de las cortes de California permite que abogados, partes, testigos, jurados u otras personas con una discapacidad puedan realizar solicitudes confidenciales de modificaciones a la corte.

Si tiene una discapacidad (tal como se define en la Ley de Norteamericanos con Discapacidades) y quiere solicitar una modificación, puede llenar una:

  • Solicitud de modificación para personas con discapacidades y Respuesta (formulario MC-410
  • También puede solicitar una modificación escribiendo una carta breve a la corte O
  • Puede ir a la corte, pedirle un formulario al secretario, llenarlo y devolvérselo al secretario ese mismo día.

Las solicitudes se pueden hacer en cualquier momento, si bien le tendría que dar a la corte, de ser posible, un aviso de por lo menos 5 días.

Si el caso va a juicio y el juez decide que el propietario tiene razón (o sea que el inquilino se encuentra ilegalmente en la unidad de arriendo), el inquilino se tiene que mudar de la propiedad.

Si el inquilino tiene conocimiento del fallo y aun así no se quiere mudar, el propietario le puede pedir al alguacil que saque al inquilino por la fuerza.

Para ello:

  1. El propietario tiene que preparar y presentar ante la corte un Mandamiento de posesión (formulario CD-130) que instruye al alguacil a hacer cumplir el fallo de la corte.
  2. El secretario de la corte emitirá un Mandamiento y entregará los documentos al propietario.
  3. El propietario tiene que llevar el original y 3 copias del “Mandamiento de posesión” a la oficina del alguacil.

El alguacil fijará un Aviso de desalojo en la unidad de arriendo, dándole al inquilino 5 días para que se mude de la propiedad.

Si el inquilino no deja la propiedad en ese lapso, el alguacil lo sacará por la fuerza.  El propietario debería llevar a un cerrajero a la unidad de arriendo para cambiar las llaves.

  • El costo de hacer que el alguacil desaloje al inquilino se agregará al fallo, y el propietario puede cobrárselo al inquilino.
  • El propietario tiene que presentar un Memorando de costos acumulados después del fallo (formulario MC-012) para añadir el costo del desalojo al fallo. Tiene que enviar una copia de este Memorando al inquilino y presentar una Prueba de entrega por correo ante la corte.

Si el inquilino se muda, el propietario tiene 21 días para devolver los depósitos de garantía o darle al inquilino una declaración escrita explicando por qué va a quedarse con todo o parte del dinero.

El inquilino debería dejar una dirección donde el propietario le pueda enviar el dinero.

El propietario puede retener dinero del depósito de garantía por:

  • daños a la unidad;
  • alquiler impago;
  • limpieza; o por
  • otros costos especificados en el contrato de alquiler. (Código Civil de California, sección 1950.5(b)(3))
  • No obstante, los depósitos no se pueden retener automáticamente o ser usados para cubrir el desgaste normal o daños que existían antes que el inquilino empezara a usar la unidad. (Código Civil de California, sección 1950.5(g)

NOTA: Si el propietario no le devuelve el depósito de garantía al inquilino (o le entrega una declaración escrita explicando por qué está reteniendo todo o parte del mismo) en un plazo de 21 días, perderá todo derecho a retener el depósito de  garantía y tendrá que devolver el depósito por completo al inquilino.

  • No obstante, el inquilino podrá tomar las acciones legales correspondientes para recuperar el dinero que el inquilino le deba por daños causados a la unidad de arriendo.

Después de 21 días, el inquilino puede escribirle al propietario solicitando la devolución del depósito de garantía.

Si el inquilino no recibe una respuesta del propietario, puede ponerse en contacto con un mediador, abogado o entidad legal local de bajo costo, o presentar un caso ante la corte de reclamos menores.

En un caso de retención ilícita, además de decidir si el inquilino se encuentra en la unidad de arriendo ilegalmente o no, el juez puede decidir que una de las partes le tiene que pagar dinero a la otra parte.

Por ejemplo:

  • Si el juez dicta un fallo a favor del inquilino, es posible que el propietario le tenga que pagar al inquilino los costos de la corte y los honorarios de su abogado.  (No obstante, el inquilino deberá pagar el alquiler atrasado, si la corte lo ordena.)
  • Si el juez decide a favor del propietario, es posible que el inquilino tenga que pagar los costos de la corte y los honorarios del abogado, y cualquier daño que se hubiera probado en la corte, como alquileres atrasados, o el costo de reparaciones si el inquilino causó daño en el predio.

La corte no cobrará el dinero por usted. Si la corte le adjudica dinero, tendrá que cobrarlo usted mismo.

  • La corte emitirá las órdenes y los demás documentos requeridos para forzar al deudor a que pague.
  • No todos los fallos se pueden cobrar, porque es posible que el deudor no tenga ingresos o bienes de valor.

La cobranza de dinero puede hacerse muy complicada.  A veces hasta habrá que ir a la corte de reclamos menores.

  • Quizás le convenga consultar a un abogado o agencia de cobranzas.
  • Obtenga más información sobre cobrar su fallo.

En algunos casos los propietarios o inquilinos pueden apelar la decisión del juez, pero tienen que estar convencidos que valdrá la pena el tiempo y esfuerzo necesarios. No obstante, no todos los fallos, y no todos los asuntos en disputa en el juicio, se pueden apelar.

  • Para establecer si un fallo se puede apelar habrá que estudiar el caso. La evaluación de un abogado puede llegar a ser muy útil.

Antes de ponerse en contacto con un abogado, es importante que comprenda varias cosas:

  • La presentación de una apelación no interrumpe automáticamente el proceso de desalojo.
  • La corte de apelaciones sólo decidirá si la corte de primera instancia cometió algún error legal, y si fue lo suficientemente serio como para impedir que el juicio fuera justo. Además, la corte de apelaciones tiene que determinar que el resultado del juicio hubiera sido sustancialmente distinto si la corte no hubiera cometido ese error.
  • La corte de apelaciones no puede hacer un nuevo juicio.No podrá escuchar el testimonio de ningún testigo, y no puede considerar pruebas que no fueron presentadas durante el juicio.No puede considerar pruebas contradictorias o creerle a usted en vez de a los demás testigos.La corte no puede examinar los hechos del caso.
  • Hay plazos estrictos para presentar una apelación.

Obtenga ayuda y otros recursos.